گزارشی از یک روند رایج در مدیریت شهری؛

سایه سنگین بی تدبیری بر پیکره مدیریت شهری تبریز

دو دهه می شود که فروش تراکم مازاد برای کسب درآمد در بین شهرداری ها رواج پیدا کرده است و این عمل علاوه بر اشتباه بودن باعث زشت شدن منظر شهری نیز می شود.

سرویس اجتماعی تبریزبیدار/اصغر رئوفی؛

ورودبه دنیای معاصر با تمامی آفرینش‌ها و نوآوری‌هایی که در عرصه های مختلف اجتماعی وانسانی داشت چالش جدی و مهمی برای معماری و شهرسازی جوامع اسلامی به وجود آورد؛ در این میان یکی از بزرگترین چالش های موجود در شهرهای جهان اسلام، افزایش تراکم و رواج پدیده تراکم فروشی است که همه شهروندان را با شیوه جدیدی از زندگی به همراه ناهنجاری های خاص خود آشنا درگیر کرد است.

اخیرا مرکز مطالعات مجلس شورای اسلامی در گزارشی اعلام کرد: تبعات تامین مالی معیوب در شهرداری ها باعث بروز عارضه های متعددی برای اقتصاد شهر، بازار مسکن و شهروندان شده است. در این گزارش آمده است: در مسیر سهل‌الوصول فروش تراکم برای پوشش هزینه‌های شهر، جریان قوی بورس‌بازی «زمین» شکل گرفته و از مالکان حقیقی تا برخی نهادها ازجمله بانک‌ها با انگیزه کسب سود، به استفاده از این مجوز رو آورده‌اند. افت کیفیت زندگی و افزایش جرم در مناطق متراکم دو پیامد دیگر تراکم‌ فروشی است.


این تحقیقات که توسط مرکز پژوهش‌های مجلس انجام شده است، مشخص می‌کند: طی دو دهه گذشته و حتی در سال‌‌های اخیر که به ظاهر، با آمدن طرح‌‌های جامع و تفصیلی در شهرها مقررات ساخت ‌وساز ضابطه‌ مند شده است، وابستگی شهرداری ها به مدل مالی معیوب (تراکم مازاد فروشی) سبب شده از یک سو چهره زیست‌محیطی و سیمای شهر‌ها دچار آلودگی شود و از سوی دیگر «میزان جرم و جنایت در مناطق متراکم» به عنوان پیامد و مخاطرات اجتماعی این پدیده، افزایش یابد و در نهایت به«کاهش کیفیت زندگی شهروندان» منجر شود.


یافته‌های مرکز پژوهش‌های مجلس درباره دوپیامد دیگر، تاکید می‌کند: در شهرهایی که طی این سال‌ها، تراکم فروشی منبع اول تامین درآمد شهرداری بوده است، زمین‌بازی از سوی مالکان و دلالان ملک در اوج رونق قرار داشته و به دلیل اثر فزاینده تراکم ساختمانی بر قیمت زمین، نه‌تنها مالکان حقیقی بلکه سازمان‌ها و نهادهای مختلفی همچون بانک‌ها وارد این روند معیوب شده‌اند.


درباره رابطه بین افزایش تراکم ساختمانی و جرم و جنایت نیز، به دو پژوهش صورت گرفته در آمریکا و ژاپن استناد شده است که برمبنای آن، ناهنجاری، اختلافات همسایه‌ای و جرم و جنایت در ساختمان‌‌‌های مرتفع ۳۸درصد بیشتر از ساختمان‌های کوتاه و کم‌ارتفاع است. این پژوهش‌ها نشان می‌دهد: یک قاعده کلی وجود دارد که برمبنای آن تراکم ساختمانی و جمعیتی بسیار بالا، نه تنها مسائل شهر را حل نمی‌کند که مساله‌ساز می‌شود.


گزارش از جزئیات یافته‌های مرکز پژوهش‌های مجلس حاکی است: مدیران شهری براساس یک برداشت غلط، تراکم ساختمانی را بالا می‌برند تا هزینه اداره شهر و تامین زیرساخت‌ها کاهش پیدا کند اما این رابطه تا حد معین، برقرار است که مرز آن را آستانه جمعیت‌پذیری مناطق تعیین می‌کند به‌ طوری‌که چنانچه بارگذاری از آستانه تحمل منطقه تجاوز کند، رابطه معکوس می‌شود و با افزایش تراکم، هزینه شهر نیز افزایش خواهد یافت. مصداق این واقعیت را می‌توان در ناتوانی سیستم حمل و نقل شهری برای پاسخگویی به جمعیت متقاضی در برخی شهرها و ناچار شدن شهرداری‌ها در ایجاد اتوبان دو طبقه و … تحلیل کرد.


براساس این مطالعه اولین مخاطره فروش تراکم ساختمانی جنبه حقوقی آن است. فروش تراکم و احداث ساختمان‌های با تراکم مسکونی بالا موضوع مشرف بودن ساختمان‌ها بر یکدیگر را به وجود آورد.

دومین مخاطره افزایش تراکم‌های ساختمانی در بعد اجتماعی است. به گفته کارشناسان تراکم‌فروشی، مسکن را از محصولی در جهت رفع نیاز به کالایی برای عرضه به بازار تبدیل کرده است. این روند موجب می‌شود احداث ساختمان‌ها توسط بساز و بفروش‌ها با هدف کسب سود کلان بدون تناسب با فرهنگ ایرانی و اسلامی پیش رود.


آسیب ساختار اقتصادی و اداری سومین مخاطره فروش تراکم‌های ساختمانی است. براساس مطالعه مرکز پژوهش‌های مجلس فروش تراکم، نهاد شهرداری را ازجایگاه حراست از حقوق شهروندان به جایگاه صدور مجوز ساخت‌وسازهای پرسود تبدیل کرده است.


اثر مضاعف تراکم فروشی؛ مدیریت پرهزینه شهری

پیامدهای فروش تراکم در ساختار اداری زمانی مضاعف می‌شود که امکان دور زدن قانون و تبدیل جرم و تخلف به جریمه و پرداخت نقدی به صراحت پیش‌بینی و تضمین شده باشد که نهایتا امکان دریافت و پرداخت رشوه را تضمین می‌کند. طی سال‌های گذشته میزان رضایتمندی پایین مردم از شهرداری‌ها و تمایل بالا به ساخت‌وساز درستی این فرضیه را تایید می‌کند.


در جمع بندی مطالب مذکور، شاید بتوان اصلی ترین دلیل برای رد فروش تراکم مازاد را، موضوع اشرافیت ساختمان های متخلف بر خانه های مجاور دانست، مردم حق دارند آزادانه و بدون ترس از تعرض به حریم بصری خانه خود از نور خورشیداستفاده کنند ولی شهرداری‌ به جای اصلاح نظام شهری و رفع ضعف‌های موجود در سیستم به فروش تراکم مازاد روی آورده است و باعث گردیده تا پرده ضخیمی میان مردم و آسمان خدا فاصله اندازد.

 

در طی ماه های گذشته شورای شهر تبریز با درک مشکلات ناشی از فروش تراکم مازاد، طی مصوبه ای جریمه فروش تراکم را افزایش داد که می توان آن را نوش دارویی بعد مرگ سهراب دانست اما بازهم روند فروپاشی شهر را کند می کرد. ولی شهردار تبریز نگذاشت مهر این مصوبه بخشکد و به بهانه تشویق مردم به ساخت و ساز و متعاقبا افزایش درآمد شهرداری، لایحه کاهش جرایم فروش تراکم را تقدیم شواری شهر کرد و نمایندگان مردم هم در حالیکه به ساعت ها مطالعه خود پشت کرده بودند لایحه شهرداری را تصویب کردند.


ولی میان نمایندگان مردم بودند افرادی که از تصویب لایحه شهرداری احساس نگرانی می کردند و با این امر مخالف بودند. 


نوای باغبان از اعضای شورای شهر تبریز در گفت و گو با تبریز بیدار گفت: دو دهه می شود که فروش تراکم مازاد برای کسب درآمد در بین شهرداری ها رواج پیدا کرده است و این عمل علاوه بر اشتباه بودن باعث زشت شدن منظر شهری نیز می شود.

وی افزود: تراکم پایه در شهر تبریز ۱۲۰درصد می باشد که خودمان نیز تغییراتی بر این قانون اعمال کرده ایم حال با این وجود راه را برای فروش تراکم مازاد هموار کرده ایم که این امر به غیر از این که به نفع عده ای خاص باشد تضییع حق عموم مردم است، و من به شدت مخالف این امر می باشم .


وی در انتهای گفت وگوی کوتاه خود با تبریز بیدار اعلام کرد که لایحه شهرداری مبنی بر کاهش جریمه فروش تراکم مازاد طرحی بدون مطالعه و کارشناسی شده بود.


آنچه مشهود است، نهادینه شدن نگاه ساده انگارانه و راحت طلبانه به افزایش درآمد در شهرداری هاست که چنین اثرات مخربی در اجتماع به وجود می آورد. امیدواریم مسئولین کمی به این امور با دقت بیشتری توجه کنند.

 

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.